住宅ローンの残債があっても不動産は売却できる?売却にかかる費用も解説!

2022-05-05

住宅ローンの残債があっても不動産は売却できる?売却にかかる費用も解説!

この記事のハイライト
●住宅ローンが残っていても、売却金で完済できる場合は不動産を売却できる
●不動産売却時に発生する費用にはいろいろな種類があるので、必要な費用や金額を確認しておくことが大切
●不動産会社による買取を選ぶと、仲介手数料を節約できる

不動産に住宅ローンが残っていると、売却できるかどうか心配になるでしょう。
また、不動産を売却する際には費用が発生するので、費用の種類や金額を把握して支払いに備える必要があります。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を売却する際に押さえておきたいポイントと、不動産の売却にかかる費用の種類や金額の目安についてご説明します。
深谷市などの埼玉県北部で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

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不動産を売却する際に発生する費用①住宅ローンの残債がある場合

不動産を売却する際に発生する費用①住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンが残っていても、不動産の売却は可能です。
ただし、その場合は現在の住宅ローンを完済するための費用がかかります。
自己資金で完済できれば問題ありませんが、多くの場合は不動産の売却金を使うことになるでしょう。
売却金で完済できるかどうかを知るために、まず住宅ローンの残債と不動産の査定額を調べましょう。
住宅ローンの残債は、インターネットバンキングや銀行から届く残高証明書、銀行への問い合わせなどで確認できます。
不動産の査定額は、不動産会社に査定を依頼して調べてもらいましょう。
それぞれの金額がわかったら、「住宅ローンの残債-(不動産の査定額+自己資金)」で計算します。
計算結果がプラスになる場合は、不動産の売却金があってもローンを完済できません。
この状態を、オーバーローンといいます。
計算結果がマイナスの場合は、不動産の売却金があればローンを完済できる状態です。
この状態を、アンダーローンといいます。

オーバーローンの場合はどうなる?

オーバーローンの場合は、基本的に不動産の売却ができません。
不動産を売却するためには抵当権の抹消が必要ですが、そのためには住宅ローンを完済しなくてはならないからです。
ただし、オーバーローンの場合でも、住み替えローンを利用すると残債を返済できます。
住み替えローンとは、不動産を住み替える際に、購入する物件の代金と現在のローン残債を合わせて借りる方法です。
銀行にとっては、物件の担保価値以上のお金を貸すことになるため、リスクが高いことから審査が厳しくなります。
住み替えローンを利用できそうもない場合は、現在の住宅ローンの残債が減ってアンダーローンになるまで待ってから、不動産を売却しましょう。

アンダーローンの場合はどうなる?

アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるため、不動産を売却できます。
その際の注意点は、不動産の売却で発生する費用にくわえて、住宅ローンを完済するための費用もかかることです。
そのため、しっかりとした資金計画を立てることが大切です。
なお、不動産を住み替える際の方法には、先に不動産を売却する「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」があります。
住宅ローンが残っている場合は、売り先行がおすすめです。
買い先行を選択すると新居の住宅ローンが加わり、不動産を売却できるまでダブルローンになってしまうからです。
もし、実際の売却金額が予定よりも低くなってしまった場合は、資金計画が狂ってしまう可能性もあります。
売り先行は、現在のローンを完済してから新居のローンを組むので、ダブルローンになる心配がありません。
ですから、住宅ローンが残っている状態で住み替える場合は、売り先行を検討すると良いでしょう。
また、住み替えではなく、資金調達が目的で不動産を売却する場合は、リースバックもおすすめです。
リースバックとは、売却したあともその自宅に住み続けられるサービスのことです。
資金調達のために自宅を売ると、通常は住む場所を探さなくてはなりません。
リースバックはその必要がなくなるなど、さまざまなメリットがあります。
このように、不動産の売却には「売り先行」「買い先行」「リースバック」などのいろいろな方法があるので、ご自身に適した方法を検討しましょう。

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不動産を売却する際に発生する費用②費用の種類と金額の目安

不動産を売却する際に発生する費用②費用の種類と金額の目安

住宅ローンをすでに完済していても、不動産を売却する際にはさまざまな種類の費用が発生します。
ですから、費用の種類を把握して支払いに備えることが大切です。
主な費用の種類は、以下のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 必要に応じて発生する費用

仲介手数料は次の章でピックアップしますので、ここでは他の3種類の費用について解説します。

印紙税

印紙税は、経済取引の際に作成する文書に課税される税金です。
不動産の売却では売買契約書に課税されるので、税額分の印紙を購入し、契約書に貼って納めましょう。
印紙税の税額は、契約書に記載されている売買価格に応じて段階的に定められています。
たとえば、売買価格が4,000万円の場合は「1,000万円超5,000万円以下」に該当し、印紙税は2万円になります。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記にかかる費用です。
不動産1件につき、1,000円の登録免許税がかかります。
司法書士に手続きを依頼すると、さらに2~3万円の報酬が発生します。
抵当権は住宅ローンを組む際に設定されますが、ローンを完済しても自動的には抹消されません。
抵当権が設定されたままだと不動産を売却できないので、売り出す前に確認しておきましょう。

必要に応じて発生する費用

不動産を売却する際は、他にも必要に応じた費用が発生することがあります。
たとえば建物を解体する場合は規模や構造にもよりますが、目安として100~300万円の解体費用がかかります。
また、隣地との境界線が不明確な不動産はトラブルが起こりやすいため、売却前に境界線を確定することが必要です。
その際には、35万~45万円ほどの測量費用が発生します。
そして、不動産を売却するときは、不用品を処分する必要が生じることもあるでしょう。
不用品の量によっては、数十万円の処分費用がかかる可能性があるので注意しましょう。

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不動産を売却する際に発生する費用③仲介手数料とは何か

不動産を売却する際に発生する費用③仲介手数料とは何か

不動産会社の仲介によって不動産を売却したときは、費用として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、不動産会社がおこなうさまざまな売却活動に対する報酬です。
ただし、売却活動がおこなわれても、売却できなかった場合は発生しません。
仲介手数料は、売却を達成したことに対する成功報酬なのです。
また、仲介手数料は売却価格に応じて上限額が定められており、「売却価格×3%+6万円+消費税」の計算式で算出します。
たとえば売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は105万6,000円です。
このように、売却価格によっては高額になる費用なので、事前に上限額を計算して支払いに備えておきましょう。
なお、不動産の売却方法には、不動産会社が買主になる「買取」もあります。
仲介による売却よりも売却価格が下がる可能性はありますが、買主を探す手間や時間がかからず、スピーディーに売却を完了できます。
さらに、仲介手数料がかからないので、費用を抑えられることもメリットです。
弊社は仲介と買取のどちらも承っておりますので、どちらの方法が良いか迷われている方は、ぜひご相談ください。

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まとめ

不動産を売却するときは、さまざまな種類の費用が発生します。
住宅ローンが残っている場合は完済するための費用が必要で、ローンが残っていなくても仲介手数料や印紙税などの費用がかかるため、事前に必要な金額を調べておきましょう。
わたくしども株式会社Future Boxは、深谷市を中心とした埼玉県北部エリアで不動産の売却をサポートしております。
売却に関する疑問やお悩みなどがございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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