不動産売却における契約不適合責任は要注意!円滑に手続きを進めるには?

2022-06-30

不動産売却における契約不適合責任は要注意!円滑に手続きを進めるには?

この記事のハイライト
●契約不適合責任とは、売買契約時の内容と実際の物件に相違があった場合に問われる責任のこと
●契約不適合責任では、瑕疵担保責任よりも買い手の請求権が増えている
●契約不適合責任の注意点は、契約内容と実際の物件に相違がないように対応すること

不動産売買は、売り手と買い手の双方にとって重大な取引です。
お互いに気持ちよく取引するためにも、契約不適合責任について理解しておくと、不動産売却をスムーズに進められます。
そこで今回は、契約不適合責任とはなにか、瑕疵担保責任との違い、気をつけるべき注意点についてご紹介します。
深谷市を中心に埼玉県北部で不動産売却を検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

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不動産を売却する際に注目したい契約不適合責任とは

不動産を売却する際に注目したい契約不適合責任とは

まずは、不動産を売却する際に注目したい契約不適合責任とは何か、概要をご紹介します。
不動産売却における売買契約のポイントとなるため、理解を深めておきましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売り手が買い手に対して負う責任のことです。
名前のとおり、契約内容と実際の物件に不適合な部分があった場合に発生します。
ここで言う契約内容とは、売買契約書に記載されている事項のことを指します。
そのため、売買契約書に記載のない事項で物件に不具合が出た場合、責任を問われるでしょう。
逆に言えば、物件に不具合がある場合でも売買契約書にしっかりと事実を記載し、買い手が納得して購入していれば責任には問われないということです。
「雨漏り」を例に挙げて考えてみましょう。

  • 物件に雨漏りする部分があるが、買い手の了承を得たうえで、売買契約書にも詳細を記載している
  • 物件に雨漏りする部分があるが、買い手に伝え忘れており、売買契約書にも記載していなかった

一目瞭然ですが、2.の場合は、契約不適合責任に問われる可能性が高くなります。
なお、1.の場合でも、伝えていなかった(想定していなかった)部分の雨漏りであれば契約不適合責任に問われる可能性があります。
ただし、契約不適合責任は任意規定のため、買い手が納得していれば免責にすることが可能です。

契約不適合責任が発生した場合の買い手の権利

それでは、契約不適合責任が発生した場合、買い手は売り手に対してどのような対応を請求できるのでしょうか。
契約不適合責任が発生した場合、買い手には下記の5つの請求権が認められます。
追完
不適合な部分を追完して引き渡すよう請求できる権利です。
売り手は目的物の補修・不足分の引き渡し・代替物の引き渡しのいずれかの対応をおこないます。
しかし、不動産売却の場合はまったく同じものを用意できないため、不適合な部分に対して補修して引き渡すのが一般的です。
代金減額
追完請求しても不具合が補修できない場合に請求できる権利です。
名前のとおり売買価格を減らす対応になるため、売り手は売買価格の一部を買い手に返金します。
損害賠償
売り手に原因がある場合(建物の焼失など)に損害賠償を請求できる権利です。
無催告解除
契約の目的が達成できない場合に契約を解除できる権利です。
催告解除
追完請求しても売り手が対応しなかった場合や対応が不可能だった場合に買い手側で契約解除できる権利です。
5つの請求権のなかで損害賠償以外の4つは、売り手に原因がなくても請求権が認められます。

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不動産売却で混同しがちな契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

不動産売却で混同しがちな契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

続いて、不動産売却で混同しがちな契約不適合責任と瑕疵担保責任の5つの違いについてご紹介します。
そもそも瑕疵担保責任とは、契約不適合責任が明確に規定される前にに定められていたものです。
不動産売却のあとに瑕疵(不具合)が発見された場合、売り手が買い手に対して負う責任のことを指します。
契約不適合責任の施行が開始されたのは、2020年4月の民法改正からです。
それでは、それぞれの違いについて見ていきましょう。
違い①法的な性質

  • 瑕疵担保責任…法定責任(もともとの瑕疵の有無は関係なく建物が引き渡され、瑕疵があった場合のみ特別に法で認められた責任)
  • 契約不適合責任…契約責任(不具合のある建物は引き渡しが完了したとみなされず、その債務不履行に対して負う責任)

違い②責任の対象
瑕疵担保責任…特定物(取り替えが不可なもの)のみが対象
契約不適合責任…特定物および不特定物(取り替えが可能なもの)が対象
違い③責任が生じる時期
瑕疵担保責任…売買契約締結時までに生じた不具合にのみ責任を負う
契約不適合責任…売買契約締結後、引き渡しまでに生じた不具合に対しても責任を負う
違い④買い手が権利を行使できる時期
瑕疵担保責任…買い手が不具合の事実を知ってから1年以内
契約不適合責任…買い手が不具合の事実を知ってから1年以内に「通知」すれば、権利の行使に期間の制限はなし
違い⑤買い手の請求権
瑕疵担保責任…損害賠償・契約解除
契約不適合責任…追完請求・代金減額・損害賠償・無催告解除・催告解除
これらの5つの違いからもわかるように、契約不適合責任のほうが、売り手が負う責任が重くなっています。
そのため、物件の不具合についてしっかりと把握して、売買契約時に共通認識にすることが大切です。
買い手とのトラブルを防ぐためにも、不具合を隠したり、伝え忘れたりすることがないようにしましょう。

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不動産売却での契約不適合責任の注意点を把握しよう

不動産売却での契約不適合責任の注意点を把握しよう

最後に、不動産売却での契約不適合責任の5つの注意点についてご紹介します。
責任を問われないように不動産売却前にチェックして、スムーズに手続きを進めましょう。
注意点①インスペクションや土壌汚染調査をおこなう
不具合をあいまいにしたまま売買契約を締結してしまうと、責任を問われる可能性が高くなります。
そのため、事前にインスペクション(専門家に建物を調査してもらうこと)や土壌汚染調査をおこなって、物件の状態をきちんと把握しておきましょう。
なお、インスペクションの費用は5万円程度、土壌汚染調査の費用は15万円程度が相場です。
注意点②物件の不具合をまとめておく
売り手が知っているのに知らせなかった不具合とみなされないように、事前にすべての不具合をまとめておきます。
「告知書」という形で買い手に書面で知らせるのが一般的です。
注意点③契約書に特約や容認事項を記載する
契約内容との相違について指摘されないために、売買契約書には特約や容認事項として物件について細かく記載しておくことも注意点の1つです。
売買契約書と実際の物件が適合するように記載しましょう。
注意点④設備は対象外にする
中古の不動産の場合、経年劣化によって設備に不具合があるケースが多いため、設備まで対象に含めると円滑な取引ができなくなってしまいます。
そのため、売買契約書で設備は対象外とする旨を記載しておくと安心です。
注意点⑤買い手からの通知期間を設定する
前の章でお伝えしたとおり、買い手の通知期間は1年もあり責任を負う期間が長くなってしまうため、売買契約書に設定しておくと良いでしょう。
任意規定のため設定期間は自由ですが、一般的には3か月です。
設定しなかった場合は、買い手に対して10年間責任を負わなければならないため、注意しましょう。

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まとめ

今回は、契約不適合責任とはなにか、瑕疵担保責任との違い、気をつけるべき注意点についてご紹介しました。
買い手とのトラブルを防ぐためには、売り手側で事前に不具合を洗い出し、買い手に納得してもらったうえで売却を進めることが大切です。
「株式会社Future Box」ではお客様に寄り添い、ご希望を伺いながら売却を丁寧にサポートさせていただきます。
深谷市を中心に埼玉県北部で不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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