不動産売却の注意点を解説!離婚や相続時の売却のポイントとは

2022-08-04

不動産

不動産売却の注意点を解説!離婚や相続時の売却のポイントとは

この記事のハイライト
●不動産売却には、大きくわけて「仲介」と「買取」という2つの選択肢がある
●離婚時の不動産売却では、住宅ローンの残債に注意しよう
●相続人が複数いる場合は、不動産を売却してからの「換価分割」が一般的

多くの方にとって、不動産売却は人生で何度も経験することではありません。
だからこそ、しっかりと準備をして納得のいく不動産売却を目指しましょう。
そこで今回は、売却方法ごとの違いや、離婚や相続にともなう売却の手順など、不動産売却の際に注意したいポイントについてご紹介します。
深谷市を中心に埼玉県北部エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却の注意点とは?契約方法の違いを理解しよう

不動産売却の注意点とは?契約方法の違いを理解しよう

不動産売却には、大きくわけて「仲介」と「買取」という契約方法があることをご存じですか?
それぞれメリットや注意点があるため、両方の特徴を理解したうえで最適な契約方法を選びましょう。

不動産売却における「仲介」とは

仲介とは、売主が不動産会社に買主探しや売買契約の仲介を依頼する売却方法のことです。
不動産売却と聞いて、多くの方がイメージするのが仲介ではないでしょうか。
売主と媒介契約を結んだ不動産会社は、売主に代わって不動産売却に向けた広告活動などをおこないます。
契約から売却までに必要な期間は、平均3か月から6か月ほどだと考えておきましょう。
売買契約が成立すると、不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払います。
ただし、買主が見つからなければそれだけ売却期間も長くなるので、売却期限がある方は注意してください。

不動産売却における「買取」とは

買取とは、売主と不動産会社が直接売買契約を結ぶ売却方法のことです。
不動産会社が買主となって不動産を買い取るので、仲介のように広告活動をして買主を探す必要がありません。
そのため、短ければ数日で不動産売却が完了することもあります。
また、仲介とは違い仲介手数料も不要です。
ただし買取の場合、仲介による売却の市場価格よりも1割から3割ほど売却価格が安くなる可能性が高いので注意してください。
これらの特徴を踏まえると、買取は「価格よりも売却スピードを重視したい」という方に適した売却方法だといえるでしょう。

「買取保証」という売却方法もある

不動産売却には、買取と仲介の特徴を併せ持った買取保証という選択肢もあります。
買取保証とは、まず仲介による売買契約を目指して売却活動をおこない、一定の期間で買主が見つからなければ買取に切り替えるという売却方法です。
買取保証における仲介の期間は3か月が一般的で、その期間を経過すると事前に不動産会社と取り決めていた価格で買い取りをおこないます。
仲介期間に売却が決まれば市場価格と同等の条件で売却することができ、結果的に買取になったとしても仲介手数料は必要ありません。
そのため、「売却期限は決まっているけれど、できるだけ高く売却したい」という方におすすめの契約方法です。

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離婚時の不動産売却における注意点と財産分与の方法とは

離婚時の不動産売却における注意点と財産分与の方法とは

離婚を理由とした不動産売却の際にも、いくつかの注意点があります。
売却に向けた手順ごとに、注意点についても確認しておきましょう。

離婚にともなう不動産売却の手順と注意点1:財産分与の方法を決める

離婚をすると、夫婦で財産分与がおこなわれます。
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた資産を、離婚時に分配することです。
不動産は預貯金のようにわかりやすく分配することができないため、トラブルにならないよう注意して財産分与を進めましょう。
もっともトラブルになりにくいのは、不動産を売却し現金化してから分配する方法です。
原則としては名義や持分割合に関わらず、夫婦で平等に分割することになります。
ただし、結婚前にどちらかが購入してローンも完済していた不動産などは、「夫婦で築いた資産」に含まれないため財産分与の対象にはなりません。

離婚にともなう不動産売却の手順と注意点2:不動産の名義を確認する

不動産売却をして得たお金は、原則として夫婦が平等に受け取る権利を持っています。
しかし、不動産を売却できるのは不動産の名義人だけなので注意が必要です。
たとえば妻が不動産売却を希望していたとしても、不動産の名義が夫になっており、その夫が売却に同意していなければ売却を進めることはできません。
また、不動産が夫婦の共有名義になっていた場合も、双方の同意がなければ基本的に売却はできないと考えておきましょう。
ご自身の持分割合のみを第三者に売却することも不可能ではありませんが、強引に売却を進めると大きなトラブルにも発展しかねないため、おすすめできません。

離婚にともなう不動産売却の手順と注意点3:住宅ローンの残債を把握する

住宅ローン返済中の不動産を売却するのであれば、まずは残債を確認しましょう。
不動産を売却したお金でローンを完済できるのであれば問題ありませんが、売却価格をローン残高が上回っている「オーバーローン」の状態であれば注意が必要です。
たとえば2,000万円で不動産を売却し、ローン残債が2,500万円だった場合、残りの500万円を自己資金などから一括返済しなくてはなりません。
不足分の用意が難しければ、そのまま返済を続けるか、任意売却をすることになります。
任意売却とは、ローンの借り入れ先の承認を得たうえで、住宅ローンが残った状態でも不動産を売却できる方法のことです。
ただし、任意売却では一般的な仲介による売却よりも価格が安くなる傾向にあるうえ、一定期間で売却が決まらなければ競売にかけられるリスクがあります。
離婚時の不動産売却では、オーバーローン状態になっていないかを確認したうえで、売却するのか返済を続けるのかの判断を慎重におこないましょう。

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遺産分割協議は慎重に!相続後の不動産売却における注意点とは

遺産分割協議は慎重に!相続後の不動産売却における注意点とは

相続した不動産の売却を進める際にも、注意すべきポイントがあります。
売却の手順と併せて、注意点についても理解しておきましょう。

相続した不動産の売却手順と注意点1:遺産分割協議を進める

相続人が複数いる場合には、遺産をどのように分割するのかについて、相続人同士で遺産分割協議をおこないます。
不動産を複数人で分割する方法としては、離婚のケースと同様に、不動産売却によって現金化してから分割する「換価分割」が一般的です。
協議でまとまった内容は「遺産分割協議書」という書面にまとめます。
遺産分割協議は相続トラブルを防ぐための大切なプロセスとなるため、慎重に進めましょう。
協議書の作成についても、行政書士や司法書士といった専門家に依頼して、不備のないよう確実に進める方法をおすすめします。

相続した不動産の売却手順と注意点2:相続登記をおこなう

相続した不動産を売却することが決まったら、不動産の相続登記をおこないましょう
相続登記とは、不動産の所有者名義を、被相続人の名義から相続人の名義に変更する手続きのことです。
相続した不動産を売却する場合、一度名義を相続人に変更してからでなければ、不動産を売却することができないので注意してください。
相続人が複数いる場合は、代表者を1名決めて、代表者の名義で売却を進める方法が一般的です。
相続登記の手続きは、不動産があるエリアの法務局でおこないます。

相続した不動産の売却手順と注意点3:税金対策になる特例を活用しよう

相続登記が終わったら、そこからの手順は基本的に通常の不動産売却と同じです。
不動産会社と媒介契約を締結し、売却を進めましょう。
ただし、相続税が課されている方であれば、不動産売却時に「取得費加算の特例」を利用できる場合があります。
取得費加算の特例とは、一定の要件を満たしていれば、相続税の一部を取得費に加算できるという特例です。
譲渡所得税を少なくする方法として有効なので、相続した不動産を売却する際には適用可能かどうかを確認するようにしましょう。

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まとめ

不動産売却には、離婚や相続など、売主によっていろいろな理由があります。
また、「早く売りたい」「高く売りたい」など、目的の違いによっても売却方法や注意点はさまざまです。
深谷市を中心に埼玉県北部エリアで不動産売却を検討されている方は、まず株式会社Future Boxまでお気軽にご相談ください。
状況やご希望に沿ったご提案をさせていただきます。

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