空き家を売りたいときはどうする?売却時にかかる費用とは?

2022-06-23

空き家を売りたいときはどうする?売却時にかかる費用とは?

この記事のハイライト
●古家付き土地として空き家をそのままの状態で売却する方法がある
●更地として売りたい場合は、建物を解体すべきかどうか検討する必要がある
●空き家を売却する際は3,000万円の特別控除を利用できる場合がある

空き家を売りたいときには、そのままの状態で売却する方法と更地にして売却する方法の2パターンが考えられます。
それぞれメリット・デメリットが異なるため、物件の条件や売却目的に応じて選択するのがポイントです。
そこで空き家を売りたいときに知っておきたい、売却方法や費用についてご紹介します。
深谷市を中心に埼玉県北部で空き家を売りたい方は、ぜひチェックしてみてください。

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空き家をそのままの状態で売りたいときはどうする?

空き家をそのままの状態で売りたいときはどうする?

不動産を売りたいときは、まず所有する家屋が空き家に該当するのかどうかをチェックしましょう。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空き家を以下のように定めています。
建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるものおよびその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む)
具体的には、1年以上にわたり電気・ガス・水道が使用されていない住宅は、空き家と判断されることが多いようです。
ただし清掃などで定期的に出入りがあれば、誰も住んでいなくても空き家には該当しません。

空き家を売りたいときのメリット

不動産は利用しているかどうかに関係なく、固定資産税をはじめとするさまざまなコストがかかります。
そこで利用していない空き家は、なるべく早めに売却するのがおすすめです。
なお空き家をそのままの状態で売るなら、すぐに売却活動を始められます。
さらに住宅が建っている土地に対しては、住宅用地の特例により軽減税率が適用されます。
それ以外の土地と比較し固定資産税の課税額を抑えられるため、じっくりと売却活動できるのがメリットです。
さらに建物の状態が良ければ、中古住宅として売却できるケースもあるでしょう。

空き家をそのままで売りたいときのデメリット

状態の悪い空き家は、空き家が見つかりにくい傾向にあります。
そして売却活動中にも建物は劣化していくため、ますます売れにくくなってしまうでしょう。
しかし更地にしてしまえば、住宅用地の特例を受けられなくなってしまいます。
いずれにしても固定資産税の支払いはかさむため、早期売却を目指すのがポイントです。

古家付き土地で売る方法もある

空き家をそのままの状態で売りたいなら、古家付き土地として売却する方法があります。
古家付き土地とは、文字通り古い建物が建っている土地を意味します。
不動産売却においては、土地のみの価格で売却するのが特徴です。
一般的な木造住宅なら、築20年を超えると古家として扱われることが多いようです。
なお建物の状態や立地条件が良ければ、築年数が経っていても中古住宅として売れる場合もあります。
そこで空き家をそのままの状態で売りたいときは、まずは不動産会社に価格査定を依頼するのがおすすめです。

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空き家を更地にして売りたいときはどうする?

空き家を更地にして売りたいときはどうする?

売却活動中でも、空き家は適切に管理する必要があります。
管理には手間や費用がかかるため、すでに建物の状態が悪いなら解体して更地にするのも一つの方法です。
そこで更地にして売りたいときの、メリット・デメリットを確認していきましょう。

更地で売りたいときのメリット

空き家は放置し続けると、急速に劣化が進みます。
劣化が進めば不動産としての価値が下落するだけでなく、損壊により近隣住民や通行人に被害を及ぼす可能性があるでしょう。
このほか放火や不法侵入など、犯罪被害に巻き込まれるリスクも高まります。
また適切に管理していても、自然災害のような突発的な出来事にはすぐに対応できないかもしれません。
そのため管理にあまり時間をかけられないなら、解体して更地にすればこれらの手間を省けます。
そして更地は買主にとっても、購入してすぐに建物を建てられるメリットがあります。

更地で売りたいときのデメリット

空き家を解体する前に確認したいのが、再建築不可物件でないかどうかです。
再建築不可物件は、一度でも建物を解体すると再び建物を建てられません。
建築基準法では、建物を建てる土地は幅員4m以上の道路に間口2m以上で接していなければならないという、接道義務が課されています。
そのため建築基準法が定められた昭和25年以前からある不動産は、再建築不可物件に該当している可能性があるので注意しましょう。
このような再建築不可物件は、都市計画法で定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在します。
また土地の査定価格を、建物の解体にかかる費用が上回ることもあります。
なお空き家の解体にかかる相場は、以下のとおりです。

  • 木造住宅:1坪あたり約3万円
  • 鉄骨住宅:1坪あたり約4~5万円
  • RC住宅:1坪あたり約5~6万円

上記に加えて、土地の整地・測量費用がかかるケースもあるでしょう。
そこで空き家を解体してしまう前に、建築条件やコストの面で更地にしても問題ないかどうかを確認するのがおすすめです。

買主にとってのデメリットにも注意

通常、住宅ローンは土地のみの購入には利用できません。
つなぎ融資や土地先行融資もあるものの、買主にとっては手間のかかる方法です。
そのため住宅用地として売りたい場合は、買主が購入しやすい物件であるかどうかも判断すべきポイントです。

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空き家を売りたいときに必要な費用とは?

空き家を売りたいときに必要な費用とは?

空き家を売りたいときには、どのくらい費用がかかるのかを確認しておくとスムーズに売却を進められます。
そこでどのような費用や税金がかかるのか、相場の金額とともにご紹介します。

空き家の売却にかかる費用

空き家を売りたいときには、おもに以下の費用が発生します。

  • 不動産会社へ支払う仲介手数料
  • 不用品の処分費用
  • 建物の解体費用(更地で売却する場合)
  • 土地の整地・測量費用(更地で売却する場合)
  • 相続登記に関連する費用(登録免許税、書類の取得費など)
  • 司法書士・税理士への依頼にかかる手数料

仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生します。
このほか必要に応じて、不用品の処分や更地にするための費用が必要なケースもあるでしょう。

空き家の売却にかかる税金

空き家を売却して利益が発生すると、譲渡所得に対して所得税・住民税が課せられます。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
このときの譲渡所得は、所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
  • 長期譲渡所得(所有期間5年超):20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

利用できる特例

売りたい空き家が自身のマイホームであれば、譲渡所得に対して最大で3,000万円までの控除が適用されます。
なお相続した空き家でも、一定の条件を満たしていると、次の特例が適用される場合があります。
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
相続もしくは遺贈で取得した家屋や土地を、平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却するときに利用できます。
対象となるのは、以下の要件をすべて満たす物件です。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

このほか売却する際の要件やほかの特例との適用関係もあるため、適用対象であるかどうかは事前に確認するのがおすすめです。

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まとめ

空き家を売りたいときに知っておきたい、売却の方法や費用についてご紹介しました。
そのままの状態で売る場合も、解体して更地にする場合も、それぞれ異なるメリットや注意点があります。
そこで空き家の売却でお困りの方は、株式会社Future Boxまでお問い合わせください。
深谷市を中心に埼玉県北部で、不動産売却に関するご相談を承っております。

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